Когда речь идет об инвестициях в недвижимость, мы часто говорим о локации, качестве строительства, цене за квадратный метр и потенциале направления. Однако существует еще один фактор, который может существенно повлиять на инвестиционное решение:

момент входа.

Покупка апартаментов после полного завершения проекта и их приобретение на первой стадии продаж — это две разные инвестиционные позиции.

Именно поэтому некоторые инвесторы не ждут окончания строительства. Они входят в проект раньше, пока он еще развивается, выбор недвижимости остается более широким, а цены соответствуют более раннему этапу продаж.

Такой подход называется early-stage property investment, или инвестированием в недвижимость на ранней стадии.

На первый взгляд может показаться необычным покупать апартаменты до того, как можно выйти на их террасу, увидеть готовый интерьер или прогуляться по полностью завершенному курорту.

Однако инвестор, который покупает на ранней стадии, мыслит иначе.

Он смотрит не только на то, что уже построено сегодня, но и старается понять, что именно создается, где реализуется проект и на каком этапе он в него входит.

Именно здесь проявляется одно из основных различий между покупателем готовой недвижимости и early-stage инвестором.

Первый приобретает уже сформированный продукт. Второй принимает решение, пока этот продукт еще развивается.

В свою очередь, более ранний вход может означать более низкий начальный ценовой уровень и более широкий выбор доступных объектов.

Если проект предлагает различные позиции, этажи, площади, планировки и виды, покупатель на ранней стадии может выбирать, пока большая часть предложения еще доступна.

По мере развития продаж наиболее востребованные апартаменты постепенно находят своих владельцев, структура доступного предложения меняется, а проект переходит к следующим этапам.

Поэтому для early-stage инвестора важен не только вопрос:

«Какие апартаменты я хочу купить?»

Не менее важен и другой:

«На каком этапе я хочу войти в проект?»

В случае такого проекта, как Porta Rai, ответ на этот вопрос особенно интересен, поскольку и продажи, и развитие проекта организованы поэтапно.

Таким образом, момент покупки — это не просто дата подписания договора.

Он определяет позицию покупателя в рамках цикла развития и ценообразования проекта.

Одна из главных причин, по которой инвесторы начинают следить за проектами еще на ранних этапах, — это early-stage pricing.

Логика достаточно проста: крупный проект развивается на протяжении нескольких лет, а его стратегия продаж может меняться по мере продвижения строительства и реализации объектов.

Именно по такой модели развивается Porta Rai.

Продажи Porta Rai организованы в три этапа, каждый из которых представляет новую стадию развития и продаж проекта.

Покупатель, который входит в проект на первом этапе, начинает с самого раннего ценового уровня. По мере продвижения строительства и продаж предусмотрены периодические повышения цены за квадратный метр.

Наиболее значительное изменение запланировано именно при переходе от одного этапа к следующему.

Стартовая цена за квадратный метр каждого следующего этапа планируется на 20% выше стартовой цены предыдущего этапа.

Кроме того, в рамках отдельных этапов продаж также предусмотрены периодические корректировки цен по мере продвижения строительства и реализации апартаментов.

Именно здесь становится понятно, почему инвесторы уделяют столько внимания моменту входа.

Покупатель, который входит в проект на первом этапе, получает не только возможность выбирать из более широкого предложения. Он также входит в проект до следующих запланированных ценовых шагов.

Это существенная разница.

Представим двух покупателей, заинтересованных в одном и том же проекте.

Первый принимает решение, пока проект находится на начальном этапе. Второй ждет, пока строительство значительно продвинется, и решает приобрести недвижимость уже на одном из следующих этапов.

Оба покупают апартаменты в Porta Rai, но их начальная ценовая позиция при входе в проект будет разной.

За это время степень готовности проекта меняется, некоторые апартаменты могут быть уже проданы, строительство продвигается, а вместе с ним меняются этап продаж и ценовой уровень.

Поэтому early-stage pricing — это не просто скидка или краткосрочное специальное предложение.

В проекте, который развивается поэтапно, это часть более широкой стратегии продаж и развития.

Для инвестора момент входа, таким образом, может существенно повлиять на начальную цену, по которой он приобретает недвижимость в проекте.

У более раннего решения есть и еще одно преимущество, которое нельзя выразить исключительно цифрами.

Это выбор.

Если покупатель ищет определенный этаж, вид, ориентацию или тип апартаментов, более широкий выбор на ранней стадии дает ему больше возможностей найти объект, который соответствует его инвестиционной стратегии или планируемому способу использования недвижимости.

Поэтому early-stage инвестор смотрит не только на сегодняшнюю цену квадратного метра.

Он также учитывает, на каком этапе общего цикла проекта он совершает покупку.

У early-stage инвестирования есть еще одно измерение, которое может быть не менее важным, чем момент входа в сам проект.

Это этап развития самой дестинации.

Наиболее известные рынки недвижимости на побережье Черногории прошли через значительное развитие за последние годы.

Будва, Котор и Тиват сегодня являются сформировавшимися направлениями с развитым туристическим и премиальным предложением, а также высоким уровнем цен на недвижимость.

Улцинь и Велика Плажа находятся на другом этапе.

И именно это делает их особенно интересными для инвесторов, которые смотрят не только на то, где рынок находится сегодня, но и каким он может стать после следующего периода развития.

Улцинь — самый южный приморский город Черногории, известный большим количеством солнечных дней и продолжительным туристическим сезоном.

Велика Плажа с ее протяженным песчаным побережьем предлагает то, что становится все сложнее найти в уже освоенных частях черногорского побережья: пространство для крупных, комплексно спланированных beachfront-проектов.

С появлением новых гостиничных и курортных инвестиций меняется и профиль самой дестинации.

Развивается туристическое предложение, появляются новые стандарты размещения и сервиса, а Велика Плажа получает потенциал для привлечения нового профиля гостей и покупателей недвижимости.

Высокий интерес к такому развитию делает текущий этап особенно интересным.

Потому что при early-stage инвестировании инвестор иногда входит на раннем этапе не только в отдельный проект.

Он входит и в более широкую историю развития локации.

Porta Rai создается именно в таком контексте.

Как 5★ Beachfront Hotel & Residences, проект расположен непосредственно на Велика Плажа, на первой линии у моря, и развивается как полноценная курортная дестинация, а не просто комплекс апартаментов.

Модель condo hotel, профессиональное управление со стороны Karisma Hotels & Resorts, гостиничная и гастрономическая инфраструктура, SPA, бассейны, спортивные и семейные зоны, а также концепция работы 365 дней в году являются частью более широкой идеи — сделать Porta Rai новой beachfront-дестинацией в этой части Адриатики.

Для инвестора это означает, что два цикла развития происходят параллельно.

Первый — развитие самого Porta Rai.

Проект проходит через строительство и три этапа продаж. По мере продвижения строительства и реализации апартаментов цена за квадратный метр периодически корректируется, а между стартовыми ценами последовательных этапов предусмотрена разница в 20%.

Второй цикл — развитие Велика Плажа.

По мере появления новых проектов и дальнейшего расширения туристического предложения меняется и рыночное позиционирование всей дестинации.

Именно сочетание этих двух процессов делает момент входа особенно интересным.

Инвестор, который покупает на раннем этапе, смотрит не только на сегодняшнюю стоимость апартаментов.

Он оценивает, где Porta Rai находится сегодня по отношению к своей завершенной концепции и где Велика Плажа находится сегодня по отношению к своему будущему развитию.

В этом и заключается суть стратегии early-stage investment.

Наиболее значимые изменения на рынке недвижимости не обязательно начинаются только тогда, когда все уже построено и очевидно. Инвесторы часто стремятся распознать перспективные проекты и направления именно в тот период, когда их новая рыночная позиция еще только формируется.

Это не означает, что будущая рыночная стоимость конкретной недвижимости заранее определена. На нее влияет множество рыночных факторов.

Однако в случае Porta Rai уже сегодня можно оценить несколько вполне конкретных элементов: четко определенную поэтапную структуру продаж, запланированную динамику цен внутри проекта и развитие дестинации, в которой приобретается недвижимость.

Поэтому early-stage покупка на Велика Плажа — это не только вопрос:

«Сколько стоит квадратный метр сегодня?»

Более интересный вопрос:

«На каком этапе я хочу войти — до или после следующего шага в развитии проекта и дестинации?»

Для покупателя, который видит потенциал Велика Плажа и хочет стать частью Porta Rai, пока выбор апартаментов остается более широким, а проект находится на более раннем этапе своего ценового цикла, именно момент входа может стать одним из наиболее важных факторов инвестиционного решения.

Узнайте больше о текущем этапе Porta Rai, актуальных ценах и доступных апартаментах на Велика Плажа.

‍

‍

Часто задаваемые вопросы

Что такое early-stage investment в недвижимость?

Early-stage investment означает покупку недвижимости на ранней стадии развития и продаж проекта, до его полного завершения. Инвестор входит в проект, пока он еще развивается и большая часть предложения может оставаться доступной.

Почему инвесторы покупают недвижимость до завершения?

Причинами могут быть более ранний ценовой уровень, более широкий выбор доступных апартаментов и возможность войти в проект на более раннем этапе его развития и продаж.

Что означает early-stage pricing?

Early-stage pricing — это ценовой уровень, действующий на более раннем этапе продаж проекта. В Porta Rai цены периодически корректируются по мере продвижения строительства и продаж, а наиболее значительное изменение предусмотрено между отдельными этапами.

Как меняются цены на трех этапах Porta Rai?

Продажи Porta Rai организованы в три этапа. Стартовая цена за квадратный метр каждого следующего этапа планируется на 20% выше стартовой цены предыдущего этапа, при этом внутри отдельных этапов также предусмотрены периодические повышения цен.

Почему широкий выбор важен при ранней покупке?

На раннем этапе покупателям обычно доступен более широкий выбор объектов, что дает больше возможностей подобрать этаж, расположение, вид, площадь и планировку. По мере продвижения продаж структура доступного предложения меняется.

Что инвесторы анализируют перед early-stage покупкой?

Помимо цены, инвесторы оценивают локацию, мастер-план, качество проекта, этапы развития, участвующие компании, запланированную инфраструктуру, профессиональное управление и потенциал развития самой дестинации.

Почему Велика Плажа интересна инвесторам?

Велика Плажа располагает пространством для развития крупных beachfront- и resort-проектов и находится на другом этапе развития по сравнению с уже сформировавшимися приморскими направлениями Черногории. Поэтому инвесторы могут оценивать как отдельные проекты, так и более широкое развитие Улциня и Велика Плажа как туристической и инвестиционной дестинации.