Kod ulaganja u nekretnine često govorimo o lokaciji, kvalitetu gradnje, cijeni po kvadratnom metru i potencijalu destinacije. Ali postoji još jedan faktor koji može značajno uticati na samu investicionu odluku:

tajming.

Kupiti apartman kada je cijeli projekat završen i kupiti ga u prvoj fazi njegove prodaje nisu ista investiciona pozicija.

Upravo zato dio investitora ne čeka završetak gradnje. Oni ulaze ranije, dok je projekat još u razvoju, izbor nekretnina širi, a cijene odgovaraju ranijoj fazi prodaje.

Ovakav pristup poznat je kao early-stage property investment.

Na prvi pogled može djelovati neobično kupiti apartman prije nego što možete da stanete na njegovu terasu, pogledate završeni enterijer ili prošetate potpuno izgrađenim resortom.

Međutim, investitor koji kupuje u ranoj fazi razmišlja drugačije.

On ne posmatra samo ono što je izgrađeno danas, već pokušava da razumije šta se gradi, gdje se gradi i u kojem trenutku razvoja ulazi u projekat.

Upravo tu nastaje jedna od glavnih razlika između kupca gotove nekretnine i early-stage investitora.

Prvi kupuje već formiran proizvod. Drugi odluku donosi dok se taj proizvod razvija.

Zauzvrat, raniji ulazak može značiti niži početni cjenovni nivo i veći izbor dostupnih jedinica.

Ako projekat nudi različite pozicije, spratove, kvadrature, rasporede i poglede, kupac u ranijoj fazi ima mogućnost da bira dok je veći dio ponude još dostupan.

Kako prodaja napreduje, najtraženije jedinice postepeno dobijaju vlasnike, struktura dostupne ponude se mijenja, a projekat prelazi u naredne faze.

Zato za early-stage investitora nije važno samo pitanje:

„Koji apartman želim da kupim?“

Jednako važno postaje:

„U kojem trenutku želim da uđem u projekat?“

Kod projekta kao što je Porta Rai, odgovor na to pitanje posebno je zanimljiv jer se i prodaja i razvoj projekta odvijaju kroz faze.

To znači da trenutak kupovine nije samo datum potpisivanja ugovora.

On određuje poziciju kupca unutar razvojnog i cjenovnog ciklusa projekta.

Jedan od najvažnijih razloga zbog kojih investitori prate projekte još u ranim fazama jeste early-stage pricing.

Logika je jednostavna: veliki projekat razvija se tokom više godina, a njegova prodajna strategija može pratiti napredak prodaje i izgradnje.

Upravo tako funkcioniše Porta Rai.

Porta Rai se prodaje kroz tri faze, a svaka od njih predstavlja novu etapu razvoja i prodaje projekta.

Kupac koji uđe u projekat u prvoj fazi ulazi na njegovom najranijem cjenovnom nivou. Kako napreduju prodaja i izgradnja, planirana su periodična povećanja cijene po kvadratnom metru.

Najizraženija promjena predviđena je upravo prilikom prelaska iz jedne faze u narednu.

Početna cijena po kvadratnom metru svake naredne faze planirana je na nivou 20% višem u odnosu na početnu cijenu prethodne faze.

Pored toga, cijene se periodično koriguju i unutar samih prodajnih faza, prateći napredak projekta i prodaje.

Upravo ovdje postaje jasno zašto investitori obraćaju toliko pažnje na trenutak ulaska.

Kupac u prvoj fazi ne dobija samo mogućnost da bira iz šire ponude. On ulazi u projekat prije narednih planiranih cjenovnih koraka.

To je važna razlika.

Zamislimo dva kupca zainteresovana za isti projekat.

Prvi donosi odluku dok je projekat u početnoj fazi. Drugi čeka da gradnja značajno napreduje i odlučuje se za kupovinu tek u nekoj od narednih faza.

Oba kupca biraju Porta Rai, ali ne ulaze u projekat sa iste cjenovne pozicije.

U međuvremenu se promijenio stepen izgrađenosti, određeni apartmani više nijesu dostupni, projekat je napredovao, a sa njim i njegova prodajna faza i cjenovni nivo.

Zbog toga early-stage pricing nije samo pitanje popusta ili kratkotrajne promotivne ponude.

Kod fazno razvijanog projekta on predstavlja dio šire strategije prodaje i razvoja.

A za investitora upravo tajming može napraviti značajnu razliku u početnoj cijeni po kojoj ulazi u projekat.

Postoji još jedna prednost ranije odluke koju nije potrebno izražavati samo kroz brojke.

To je izbor.

Ako kupac želi određeni sprat, pogled, orijentaciju ili tip apartmana, veća dostupnost u ranoj fazi omogućava mu da traži jedinicu koja više odgovara njegovoj investicionoj strategiji ili načinu na koji planira da koristi nekretninu.

Zato early-stage kupac ne razmišlja samo o tome koliko danas plaća kvadratni metar.

On posmatra gdje se nalazi unutar cjelokupnog ciklusa projekta.

Postoji još jedna dimenzija early-stage ulaganja koja može biti jednako važna kao i trenutak ulaska u sam projekat.

To je trenutak razvoja destinacije.

Najpoznatija tržišta nekretnina na crnogorskom primorju prošla su kroz značajan razvoj tokom prethodnih godina.

Budva, Kotor i Tivat danas su etablirane destinacije sa razvijenom turističkom i premium ponudom i visokim cjenovnim nivoima nekretnina.

Ulcinj i Velika plaža nalaze se u drugačijoj fazi.

I upravo je to ono što ih čini posebno interesantnim investitorima koji ne posmatraju samo gdje se tržište nalazi danas, već i gdje bi moglo da se nalazi nakon narednog perioda razvoja.

Ulcinj je najjužniji primorski grad Crne Gore, poznat po velikom broju sunčanih dana i dugoj turističkoj sezoni.

Velika plaža, sa svojom dugom pješčanom obalom, pruža nešto što je na mnogim već razvijenim djelovima crnogorskog primorja sve rjeđe – prostor za razvoj velikih, planski organizovanih beachfront projekata.

Sa novim hotelskim i resort investicijama mijenja se i profil destinacije.

Razvija se turistička ponuda, pojavljuju se novi standardi smještaja i usluge, a Velika plaža dobija potencijal da privuče drugačiji profil gostiju i kupaca nekretnina.

Interesovanje za takav razvoj čini trenutnu fazu posebno zanimljivom.

Jer kod early-stage ulaganja investitor ponekad ne ulazi rano samo u jedan projekat.

Ulazi rano i u širu priču o razvoju lokacije.

Porta Rai se razvija upravo u tom kontekstu.

Kao 5★ Beachfront Hotel & Residences, projekat se nalazi u prvoj liniji do mora na Velikoj plaži i razvija se kao cjelovita resort destinacija, a ne samo kao skup apartmana.

Condo hotel model, profesionalno upravljanje kompanije Karisma Hotels & Resorts, hotelski i gastronomski sadržaji, spa, bazeni, sportski i porodični sadržaji, kao i koncept funkcionisanja tokom 365 dana u godini, dio su šire ideje da Porta Rai postane nova beachfront destinacija na ovom dijelu Jadrana.

Za investitora se zato ovdje dva razvojna ciklusa odvijaju paralelno.

Prvi je razvoj Porta Rai.

Projekat napreduje kroz gradnju i tri prodajne faze. Sa napretkom prodaje i izgradnje periodično se koriguje cijena po kvadratnom metru, dok je između početnih cijena uzastopnih faza planirana razlika od 20%.

Drugi razvojni ciklus je Velika plaža.

Kako na ovu lokaciju dolaze novi projekti i kako se turistička ponuda dalje razvija, mijenja se i tržišna pozicija same destinacije.

Upravo je kombinacija ta dva procesa ono što čini trenutak ulaska interesantnim.

Investitor koji kupuje u ranoj fazi ne posmatra samo današnju cijenu apartmana.

On posmatra gdje se Porta Rai nalazi danas u odnosu na svoj završeni koncept i gdje se Velika plaža nalazi danas u odnosu na svoj budući razvoj.

Tu se krije i suština early-stage investment strategije.

Najveće promjene na tržištu nekretnina ne moraju se dešavati tek kada je sve završeno i vidljivo. Investitori često pokušavaju da prepoznaju projekat i destinaciju upravo u periodu kada se njihova nova vrijednost tek formira.

To ne znači da je buduća tržišna vrijednost pojedinačne nekretnine unaprijed određena. Na nju utiču brojni tržišni faktori.

Ali kod Porta Rai postoji nešto što investitor može da posmatra vrlo konkretno već danas: jasno definisana fazna prodaja, planirana cjenovna progresija projekta i razvoj destinacije u kojoj kupuje.

Zato odluka o early-stage kupovini na Velikoj plaži nije samo pitanje:

„Koliko kvadratni metar košta danas?“

Mnogo zanimljivije pitanje je:

„U kojoj fazi želim da uđem – prije ili nakon narednog koraka u razvoju projekta i destinacije?“

Za kupca koji prepoznaje potencijal Velike plaže i želi da bude dio Porta Rai projekta dok je izbor apartmana još širi i projekat se nalazi u ranijem cjenovnom ciklusu, upravo tajming može biti jedan od najvažnijih elemenata odluke.

Saznajte više o aktuelnoj fazi Porta Rai projekta, trenutnim cijenama i dostupnim apartmanima na Velikoj plaži.

‍

‍

Često postavljana pitanja

Šta znači early-stage property investment?

Early-stage property investment predstavlja kupovinu nekretnine u ranoj fazi razvoja i prodaje projekta, prije njegovog potpunog završetka. Investitor tako ulazi u projekat dok se on još razvija i dok je veći dio ponude dostupan.

Zašto investitori kupuju nekretnine prije završetka?

Razlozi mogu uključivati raniji cjenovni nivo, veći izbor dostupnih apartmana i mogućnost ulaska u projekat dok se on još nalazi u početnijem dijelu svog razvojnog i prodajnog ciklusa.

Šta znači early-stage pricing?

Early-stage pricing označava cjenovni nivo koji važi u ranijoj fazi prodaje projekta. Kod Porta Rai cijene se periodično koriguju kako napreduju prodaja i izgradnja, dok se najveća promjena planira između prodajnih faza.

Kako funkcionišu cijene kroz tri faze Porta Rai?

Porta Rai se prodaje kroz tri faze. Početna cijena po kvadratnom metru svake naredne faze planirana je 20% iznad početne cijene prethodne faze, uz periodična povećanja cijena i tokom samih prodajnih faza.

Zašto je veći izbor važan kod early-stage kupovine?

U ranijoj fazi kupac obično može birati između većeg broja dostupnih jedinica, što pruža više opcija kada su u pitanju sprat, pozicija, pogled, kvadratura i raspored. Kako prodaja napreduje, struktura dostupnih apartmana se mijenja.

Šta investitori analiziraju prije kupovine u ranoj fazi?

Pored cijene, investitori analiziraju lokaciju, masterplan, kvalitet projekta, faze razvoja, kompanije uključene u realizaciju, planirane sadržaje, profesionalno upravljanje i razvojni potencijal destinacije.

Zašto je Velika plaža zanimljiva investitorima?

Velika plaža ima prostor za razvoj velikih beachfront i resort projekata i nalazi se u drugačijoj fazi razvoja od već etabliranih destinacija crnogorskog primorja. Zbog toga investitori mogu istovremeno pratiti razvoj pojedinačnih projekata i širu transformaciju destinacije.