Bei Immobilieninvestitionen sprechen wir häufig über Lage, Bauqualität, Quadratmeterpreis und das Potenzial einer Destination. Doch es gibt noch einen weiteren Faktor, der eine Investitionsentscheidung wesentlich beeinflussen kann:

das Timing.

Ein Apartment nach vollständiger Fertigstellung eines Projekts zu kaufen und es bereits in der ersten Verkaufsphase zu erwerben, bedeutet nicht, aus derselben Investitionsposition heraus einzusteigen.

Genau deshalb warten manche Investoren nicht auf die Fertigstellung. Sie steigen früher ein, während sich das Projekt noch in der Entwicklung befindet, die Auswahl an Immobilien größer ist und die Preise einer früheren Verkaufsphase entsprechen.

Dieser Ansatz wird als Early-Stage-Immobilieninvestment bezeichnet.

Auf den ersten Blick mag es ungewöhnlich erscheinen, ein Apartment zu kaufen, bevor man auf seiner Terrasse stehen, das fertige Interieur sehen oder durch ein vollständig entwickeltes Resort gehen kann.

Ein Investor, der in einer frühen Phase kauft, denkt jedoch anders.

Er betrachtet nicht nur das, was heute bereits gebaut ist, sondern versucht zu verstehen, was entwickelt wird, wo es entsteht und zu welchem Zeitpunkt er in das Projekt einsteigt.

Genau hier zeigt sich einer der wesentlichen Unterschiede zwischen dem Käufer einer fertiggestellten Immobilie und einem Early-Stage-Investor.

Der eine kauft ein bereits fertiges Produkt. Der andere trifft seine Entscheidung, während dieses Produkt noch entsteht.

Ein früherer Einstieg kann dafür ein niedrigeres anfängliches Preisniveau und eine größere Auswahl an verfügbaren Einheiten bedeuten.

Wenn ein Projekt unterschiedliche Lagen, Etagen, Größen, Grundrisse und Ausblicke bietet, hat ein Käufer in einer früheren Phase die Möglichkeit, aus einem größeren verfügbaren Angebot zu wählen.

Mit fortschreitendem Verkauf finden besonders gefragte Einheiten nach und nach ihre Eigentümer, die Struktur des verfügbaren Angebots verändert sich und das Projekt geht in die nächsten Phasen über.

Für einen Early-Stage-Investor stellt sich daher nicht nur die Frage:

„Welches Apartment möchte ich kaufen?“

Ebenso wichtig ist:

„Zu welchem Zeitpunkt möchte ich in das Projekt einsteigen?“

Bei einem Projekt wie Porta Rai ist die Antwort auf diese Frage besonders interessant, da sowohl der Verkauf als auch die Entwicklung in Phasen strukturiert sind.

Der Zeitpunkt des Kaufs ist damit mehr als nur das Datum, an dem der Vertrag unterzeichnet wird.

Er bestimmt die Position des Käufers innerhalb des Entwicklungs- und Preiszyklus des Projekts.

Einer der wichtigsten Gründe, warum Investoren Projekte bereits in frühen Phasen verfolgen, ist das Early-Stage-Pricing.

Die Logik dahinter ist einfach: Ein großes Projekt entwickelt sich über mehrere Jahre, und seine Verkaufsstrategie kann dem Fortschritt von Verkauf und Bau folgen.

Genau so ist Porta Rai strukturiert.

Porta Rai wird in drei Phasen verkauft, wobei jede Phase eine neue Etappe im Entwicklungs- und Verkaufszyklus des Projekts darstellt.

Ein Käufer, der in der ersten Phase einsteigt, beginnt auf dem frühesten Preisniveau des Projekts. Mit dem Fortschritt von Verkauf und Bau sind regelmäßige Erhöhungen des Quadratmeterpreises vorgesehen.

Die deutlichste Veränderung ist beim Übergang von einer Phase zur nächsten geplant.

Der Startpreis pro Quadratmeter jeder neuen Phase ist 20 % höher als der Startpreis der vorherigen Phase vorgesehen.

Darüber hinaus werden die Preise auch innerhalb der einzelnen Verkaufsphasen regelmäßig angepasst, während Projekt und Verkauf voranschreiten.

Genau hier wird deutlich, warum Investoren dem Zeitpunkt ihres Einstiegs so viel Aufmerksamkeit schenken.

Ein Käufer, der in der ersten Phase einsteigt, erhält nicht nur die Möglichkeit, aus einem größeren Angebot zu wählen. Er steigt auch in das Projekt ein, bevor die nächsten geplanten Preisschritte erfolgen.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Stellen wir uns zwei Käufer vor, die sich für dasselbe Projekt interessieren.

Der erste entscheidet sich, während sich das Projekt noch in seiner Anfangsphase befindet. Der zweite wartet, bis der Bau deutlich weiter fortgeschritten ist, und kauft erst in einer der späteren Phasen.

Beide kaufen bei Porta Rai, aber sie steigen nicht auf demselben anfänglichen Preisniveau in das Projekt ein.

In der Zwischenzeit hat sich der Baufortschritt verändert, bestimmte Apartments sind möglicherweise nicht mehr verfügbar, das Projekt ist weiterentwickelt und damit haben sich auch Verkaufsphase und Preisniveau verändert.

Early-Stage-Pricing ist daher nicht einfach ein Rabatt oder ein kurzfristiges Sonderangebot.

Bei einem phasenweise entwickelten Projekt ist es Teil einer umfassenderen Verkaufs- und Entwicklungsstrategie.

Für einen Investor kann das Timing somit einen erheblichen Unterschied beim anfänglichen Preis machen, zu dem er in das Projekt einsteigt.

Ein früherer Kauf bietet noch einen weiteren Vorteil, der sich nicht ausschließlich in Zahlen ausdrücken lässt.

Dieser Vorteil ist die Auswahl.

Sucht ein Käufer eine bestimmte Etage, einen bestimmten Ausblick, eine bestimmte Ausrichtung oder einen bestimmten Apartmenttyp, bietet ihm die größere Verfügbarkeit in einer frühen Phase mehr Möglichkeiten, eine Einheit zu finden, die zu seiner Investitionsstrategie oder zur geplanten Nutzung der Immobilie passt.

Ein Early-Stage-Käufer betrachtet daher nicht nur den heutigen Quadratmeterpreis.

Er berücksichtigt auch, an welcher Stelle des gesamten Projektzyklus er einsteigt.

Early-Stage-Investitionen haben noch eine weitere Dimension, die genauso wichtig sein kann wie der Zeitpunkt des Einstiegs in das Projekt selbst.

Es geht um die Entwicklungsphase der Destination.

Die bekanntesten Immobilienmärkte an der montenegrinischen Küste haben sich in den vergangenen Jahren erheblich entwickelt.

Budva, Kotor und Tivat sind heute etablierte Destinationen mit einer entwickelten touristischen und hochwertigen Immobilienlandschaft sowie einem hohen Preisniveau.

Ulcinj und Velika Plaža befinden sich in einer anderen Entwicklungsphase.

Und genau das macht sie besonders interessant für Investoren, die nicht nur darauf schauen, wo der Markt heute steht, sondern auch darauf, wo er sich nach der nächsten Entwicklungsphase befinden könnte.

Ulcinj ist die südlichste Küstenstadt Montenegros und bekannt für zahlreiche Sonnentage und eine lange Tourismussaison.

Velika Plaža bietet mit ihrer langen Sandküste etwas, das in vielen bereits stark entwickelten Teilen der montenegrinischen Küste immer schwieriger zu finden ist: Raum für große, planmäßig entwickelte Beachfront-Projekte.

Mit neuen Hotel- und Resort-Investitionen verändert sich auch das Profil der Destination.

Das touristische Angebot entwickelt sich weiter, neue Standards bei Unterkunft und Service entstehen und Velika Plaža gewinnt das Potenzial, neue Zielgruppen von Gästen und Immobilienkäufern anzusprechen.

Das große Interesse an dieser Entwicklung macht die aktuelle Phase besonders interessant.

Denn bei einer Early-Stage-Investition steigt ein Investor manchmal nicht nur früh in ein einzelnes Projekt ein.

Er steigt auch früh in die umfassendere Entwicklungsgeschichte eines Standorts ein.

Porta Rai entsteht genau in diesem Umfeld.

Als 5★ Beachfront Hotel & Residences liegt das Projekt direkt an der Velika Plaža, in erster Meereslinie, und wird als vollständige Resort-Destination entwickelt – nicht lediglich als Ansammlung einzelner Apartments.

Das Condo-Hotel-Modell, das professionelle Management durch Karisma Hotels & Resorts, Hotel- und Gastronomieangebote, Spa, Pools, Sport- und Familienangebote sowie das Konzept eines ganzjährigen Betriebs an 365 Tagen sind Teil der umfassenderen Vision, Porta Rai als neue Beachfront-Destination in diesem Teil der Adria zu etablieren.

Für einen Investor bedeutet dies, dass zwei Entwicklungszyklen parallel verlaufen.

Der erste ist die Entwicklung von Porta Rai selbst.

Das Projekt schreitet durch den Bau und drei Verkaufsphasen voran. Mit dem Fortschritt von Verkauf und Bau wird der Quadratmeterpreis regelmäßig angepasst, während zwischen den Startpreisen aufeinanderfolgender Phasen eine Differenz von 20 % vorgesehen ist.

Der zweite Entwicklungszyklus betrifft Velika Plaža selbst.

Mit neuen Projekten in dieser Region und der Weiterentwicklung des touristischen Angebots verändert sich auch die Marktposition der gesamten Destination.

Gerade die Kombination dieser beiden Prozesse macht den Zeitpunkt des Einstiegs besonders interessant.

Ein Investor, der in einer frühen Phase kauft, betrachtet nicht nur den heutigen Preis eines Apartments.

Er berücksichtigt, wo Porta Rai heute im Verhältnis zu seinem vollständig entwickelten Konzept steht und wo Velika Plaža heute im Verhältnis zu ihrer zukünftigen Entwicklung steht.

Genau darin liegt der Kern einer Early-Stage-Investmentstrategie.

Die bedeutendsten Veränderungen auf einem Immobilienmarkt beginnen nicht unbedingt erst dann, wenn alles fertiggestellt und sichtbar ist. Investoren versuchen häufig, Projekte und Destinationen in einer Phase zu erkennen, in der sich ihre neue Marktposition noch entwickelt.

Das bedeutet nicht, dass der zukünftige Marktwert einer einzelnen Immobilie bereits feststeht. Er wird von zahlreichen Marktfaktoren beeinflusst.

Bei Porta Rai gibt es jedoch mehrere Aspekte, die Investoren bereits heute konkret beurteilen können: eine klar definierte phasenweise Verkaufsstruktur, eine geplante Preisentwicklung innerhalb des Projekts und die Entwicklung der Destination, in der sie kaufen.

Bei einem Early-Stage-Kauf an der Velika Plaža geht es deshalb nicht nur um die Frage:

„Wie viel kostet ein Quadratmeter heute?“

Die interessantere Frage lautet:

„In welcher Phase möchte ich einsteigen – vor oder nach dem nächsten Entwicklungsschritt des Projekts und der Destination?“

Für Käufer, die das Potenzial der Velika Plaža erkennen und Teil von Porta Rai werden möchten, solange die Auswahl an Apartments noch größer ist und sich das Projekt in einem früheren Abschnitt seines Preiszyklus befindet, kann das Timing zu einem der wichtigsten Faktoren der Entscheidung werden.

Erfahren Sie mehr über die aktuelle Phase von Porta Rai, die derzeitigen Preise und die verfügbaren Apartments an der Velika Plaža.

‍

‍

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet Early-Stage-Immobilieninvestment?

Ein Early-Stage-Immobilieninvestment bezeichnet den Kauf einer Immobilie in einer frühen Entwicklungs- und Verkaufsphase eines Projekts, bevor dieses vollständig fertiggestellt ist. Dadurch steigt der Investor ein, während sich das Projekt noch entwickelt und ein größerer Teil des Angebots verfügbar sein kann.

Warum kaufen Investoren Immobilien vor der Fertigstellung?

Gründe können ein früheres Preisniveau, eine größere Auswahl an verfügbaren Apartments und die Möglichkeit sein, zu einem früheren Zeitpunkt in den Entwicklungs- und Verkaufszyklus eines Projekts einzusteigen.

Was bedeutet Early-Stage-Pricing?

Early-Stage-Pricing bezeichnet das Preisniveau, das in einer früheren Verkaufsphase eines Projekts gilt. Bei Porta Rai werden die Preise mit dem Fortschritt von Verkauf und Bau regelmäßig angepasst, wobei die größte Veränderung zwischen den einzelnen Verkaufsphasen vorgesehen ist.

Wie entwickeln sich die Preise in den drei Porta Rai Phasen?

Porta Rai wird in drei Phasen verkauft. Der Startpreis pro Quadratmeter jeder neuen Phase ist 20 % höher als der Startpreis der vorherigen Phase vorgesehen, zusätzlich zu regelmäßigen Preisanpassungen innerhalb der einzelnen Verkaufsphasen.

Warum ist eine größere Auswahl beim frühen Kauf wichtig?

In einer frühen Phase steht Käufern in der Regel eine größere Auswahl an Einheiten zur Verfügung. Dadurch bestehen mehr Möglichkeiten hinsichtlich Etage, Lage, Ausblick, Größe und Grundriss. Mit fortschreitendem Verkauf verändert sich die Struktur des verfügbaren Angebots.

Was analysieren Investoren vor einem Early-Stage-Kauf?

Neben dem Preis berücksichtigen Investoren unter anderem die Lage, den Masterplan, die Projektqualität, Entwicklungsphasen, beteiligte Unternehmen, geplante Angebote, professionelles Management und das Entwicklungspotenzial der Destination.

Warum ist Velika Plaža für Investoren interessant?

Velika Plaža bietet Raum für große Beachfront- und Resort-Projekte und befindet sich in einer anderen Entwicklungsphase als die bereits etablierten Küstendestinationen Montenegros. Investoren können daher sowohl einzelne Projekte als auch die umfassendere Entwicklung von Ulcinj und Velika Plaža als Tourismus- und Immobiliendestination betrachten.