Когда инвестор рассматривает проект, который развивается в несколько фаз, процент уже проданных апартаментов — это не просто статистика продаж.

Он показывает, на каком этапе цикла продаж находится проект в данный момент и чем позиция нового инвестора отличается от позиции покупателей, которые вошли в проект раньше.

В начале продаж определенной фазы инвесторы, как правило, имеют более широкий выбор: разные этажи, ориентации, площади, виды и расположение апартаментов. По мере продвижения продаж часть этого предложения постепенно уходит с рынка, а структура доступных объектов меняется.

Именно поэтому ситуация, когда более 80% одной фазы уже продано, отличается от момента, когда продажи только начинаются.

Покупатель, который входит в проект в начале фазы, может выбирать практически из всего предложения. Инвестор, который приходит позже, принимает решение в момент, когда значительное количество апартаментов уже продано, выбор стал меньше, а сам проект находится на другом этапе развития и продаж.

Одновременно с развитием проекта могут меняться и цены. Поэтому условия входа для ранних и более поздних инвесторов могут отличаться, даже если они рассматривают апартаменты аналогичной категории.

Это не обязательно означает, что более поздний вход менее интересен. Это означает, что инвестору важно понимать, что изменилось за прошедшее время: сколько апартаментов осталось, как выглядит структура оставшегося предложения, на каком этапе находится проект и на каком уровне находятся текущие цены.

Другими словами, важно не только что вы покупаете, но и в какой момент развития и продаж вы входите в проект.

Когда мы говорим, что более 80% фазы продано, самое очевидное следствие заключается в том, что большинство апартаментов этой фазы уже недоступно.

Однако для инвестора важно не только общее количество оставшихся объектов.

Важно и то, какие именно апартаменты еще доступны.

Два апартамента одной категории могут отличаться этажом, ориентацией, видом, площадью или расположением внутри здания. Поэтому широкое предложение в начале продаж позволяет инвестору выбирать из большего количества комбинаций этих характеристик.

По мере продвижения продаж выбор становится меньше. Доступность определенных категорий, этажей или позиций может сокращаться просто потому, что отдельные апартаменты уже нашли своих покупателей.

Инвестор, который входит в проект позже, по-прежнему может найти апартамент, соответствующий его критериям, однако у него уже нет такого же уровня выбора, как в начале продаж.

Это также меняет подход к анализу текущего предложения. При высокой доступности инвестор может сначала определить свои критерии, а затем выбирать среди множества вариантов наиболее подходящий. Когда значительная часть фазы уже продана, отправной точкой становятся реально доступные апартаменты, среди которых необходимо найти оптимальное сочетание характеристик.

Именно поэтому инвесторы задают не только вопрос «Остались ли еще доступные апартаменты?», но и «Какие именно апартаменты еще доступны?»

Это особенно важно для проектов, которые развиваются поэтапно, поскольку после продажи конкретный апартамент больше не является частью будущего предложения этой фазы.

В Porta Rai Beachfront Hotel & Residences уже продано более 80% апартаментов первой фазы.

Для новых инвесторов эту цифру прежде всего следует рассматривать с точки зрения того, что изменилось с момента начала продаж.

Во-первых, доступность апартаментов в первой фазе сегодня значительно ниже. Большая часть апартаментов уже имеет владельцев, поэтому новые покупатели выбирают из меньшего количества оставшихся объектов. В результате доступность определенных площадей, этажей, ориентаций и расположений апартаментов становится все более важной частью решения.

Во-вторых, проект продается в три фазы, а цены не рассчитаны на то, чтобы оставаться неизменными на протяжении всего периода развития. По мере продвижения строительства и продаж цены периодически корректируются, при этом стартовая цена за квадратный метр каждой новой фазы запланирована на 20% выше стартовой цены предыдущей фазы.

Это означает, что инвестор, рассматривающий Porta Rai сегодня, уже не видит то же предложение, которое существовало в самом начале первой фазы, ни с точки зрения доступности, ни с точки зрения ценового позиционирования.

В-третьих, продажа более 80% первой фазы показывает, что проект уже находится на более продвинутом этапе своего цикла продаж. Для инвестора, который ищет определенную площадь, этаж, ориентацию, вид или расположение апартамента, вопрос доступности становится все более конкретным.

В то же время поэтапное развитие означает, что завершение продаж одной фазы не является окончанием общего предложения проекта. В следующих фазах на рынок выходят новые апартаменты, но уже на другом этапе развития проекта и с другой стартовой ценовой позицией.

Таким образом, возникает четкое различие между ранним входом, входом на более позднем этапе существующей фазы и входом в следующую фазу.

Каждый из этих моментов может предлагать разное сочетание цены, доступности и возможностей выбора.

Поэтому новому инвестору недостаточно знать только то, какая часть проекта уже продана. Важно понимать, что доступно сегодня, чем текущие цены отличаются от более ранних ценовых уровней и что следующая фаза может изменить по сравнению с существующим предложением.

Таким образом, информация о том, что более 80% первой фазы уже продано, важна не только как показатель предыдущих продаж. Ее практическое значение для нового инвестора заключается в том, что она показывает, насколько уже изменилось текущее предложение и какой выбор еще остается до того, как фокус продаж в большей степени перейдет на следующие фазы проекта.

‍

‍

Часто задаваемые вопросы

Что означает для нового инвестора продажа более 80% первой фазы?

Это означает, что большинство апартаментов первой фазы уже продано и выбор оставшихся объектов стал меньше по сравнению с началом продаж.

Означает ли меньшая доступность и меньший выбор?

Да. По мере продвижения продаж сокращается количество доступных комбинаций этажей, ориентаций, площадей, видов и расположения апартаментов.

Что означает Sales Momentum в проекте недвижимости?

Sales Momentum описывает динамику продаж и показывает, насколько быстро предложение меняется с течением времени. Инвесторы могут отслеживать этот показатель, чтобы лучше понимать текущую доступность объектов в проекте.

Меняются ли цены по мере развития проекта?

В Porta Rai цены периодически корректируются по мере развития проекта и продвижения продаж. Стартовая цена за квадратный метр каждой новой фазы запланирована на 20% выше стартовой цены предыдущей фазы.

Почему поэтапные продажи важны при выборе апартамента?

Потому что каждая фаза имеет собственное предложение, а доступность внутри текущей фазы сокращается по мере продажи апартаментов. Поэтому момент входа может влиять на широту выбора, доступного инвестору.

Означает ли начало новой фазы возврат к первоначальным ценам?

Нет. Новая фаза представляет собой новый этап продаж проекта, и ее стартовая ценовая позиция не обязательно совпадает с предыдущей фазой. В Porta Rai стартовая цена за квадратный метр каждой новой фазы запланирована на 20% выше стартовой цены предыдущей фазы.

Какая часть первой фазы Porta Rai уже продана?

Более 80% апартаментов первой фазы уже продано, поэтому количество доступных объектов в этой фазе сегодня значительно меньше, чем в начале продаж.