Kur një investitor shqyrton një projekt që zhvillohet në disa faza, përqindja e apartamenteve tashmë të shitura nuk është thjesht një statistikë shitjesh.

Ajo tregon në cilën pikë të ciklit të shitjeve ndodhet aktualisht projekti dhe si ndryshon pozicioni i një investitori të ri nga ai i blerësve që kanë hyrë në projekt më herët.

Në fillim të shitjeve të një faze, investitorët zakonisht kanë një zgjedhje më të gjerë: kate, orientime, sipërfaqe, pamje dhe pozicione të ndryshme të apartamenteve. Me avancimin e shitjeve, një pjesë e kësaj oferte largohet gradualisht nga tregu dhe struktura e njësive të disponueshme ndryshon.

Prandaj, një situatë në të cilën mbi 80% e një faze është shitur nuk është e njëjtë me momentin kur shitjet sapo kanë filluar.

Një blerës që hyn në fillim të një faze mund të zgjedhë pothuajse nga e gjithë oferta. Një investitor që hyn më vonë e merr vendimin në një moment kur një numër i madh apartamentesh është shitur tashmë, zgjedhja është më e kufizuar dhe projekti ndodhet në një fazë tjetër të zhvillimit dhe shitjeve.

Në të njëjtën kohë, çmimet mund të ndryshojnë gjatë zhvillimit të projektit. Për këtë arsye, investitorët që hyjnë më herët dhe ata që hyjnë më vonë nuk kanë domosdoshmërisht të njëjtat kushte hyrjeje, edhe kur shqyrtojnë apartamente të një kategorie të ngjashme.

Kjo nuk do të thotë domosdoshmërisht se hyrja më vonë është më pak interesante. Do të thotë se investitori duhet të kuptojë çfarë ka ndryshuar ndërkohë: sa apartamente kanë mbetur, si është strukturuar oferta e mbetur, në cilën fazë ndodhet projekti dhe në çfarë niveli janë çmimet aktuale.

Me fjalë të tjera, nuk është e rëndësishme vetëm çfarë blihet, por edhe në cilin moment të zhvillimit dhe shitjeve hyhet në projekt.

Kur themi se mbi 80% e një faze është shitur, pasoja më e drejtpërdrejtë është e thjeshtë: shumica e apartamenteve të asaj faze nuk janë më të disponueshme.

Por për një investitor nuk është i rëndësishëm vetëm numri i përgjithshëm i njësive të mbetura.

Rëndësi ka edhe se cilat njësi janë ende të disponueshme.

Dy apartamente të së njëjtës kategori mund të ndryshojnë për nga kati, orientimi, pamja, sipërfaqja ose pozicioni brenda ndërtesës. Prandaj, disponueshmëria e gjerë në fillim të shitjeve i mundëson investitorit të zgjedhë ndërmjet një numri më të madh kombinimesh të këtyre karakteristikave.

Me avancimin e fazës, zgjedhja bëhet më e kufizuar. Disa kategori, kate ose pozicione mund të kenë disponueshmëri më të ulët se të tjerat, thjesht sepse disa apartamente tashmë kanë gjetur blerësit e tyre.

Një investitor që hyn më vonë mund të gjejë ende një apartament që përmbush kriteret e tij, por nuk ka më të njëjtin nivel zgjedhjeje që ekzistonte në fillim të shitjeve.

Kjo ndryshon edhe mënyrën se si analizohet oferta aktuale. Kur disponueshmëria është e lartë, investitori mund të përcaktojë fillimisht kriteret e tij dhe më pas të kërkojë ndërmjet shumë opsioneve apartamentin që u përshtatet më mirë. Kur një pjesë e madhe e fazës është shitur tashmë, pikënisja janë apartamentet që janë realisht të disponueshme dhe, ndërmjet tyre, kërkohet kombinimi më i përshtatshëm i karakteristikave.

Pikërisht për këtë arsye investitorët nuk pyesin vetëm “A ka ende apartamente të disponueshme?”, por edhe “Cilat apartamente janë ende të disponueshme?”

Kjo është veçanërisht e rëndësishme te projektet që zhvillohen në faza, sepse një njësi e shitur nuk është më pjesë e ofertës së ardhshme të asaj faze.

Në Porta Rai Beachfront Hotel & Residences, më shumë se 80% e apartamenteve të fazës së parë janë shitur tashmë.

Për investitorët e rinj, kjo shifër duhet parë para së gjithash në kontekstin e asaj që ka ndryshuar që nga fillimi i shitjeve.

Së pari, disponueshmëria brenda fazës së parë sot është dukshëm më e ulët. Një pjesë e madhe e apartamenteve tashmë kanë pronarët e tyre, ndaj blerësit e rinj zgjedhin ndërmjet një numri më të kufizuar njësish të mbetura. Për këtë arsye, disponueshmëria e sipërfaqeve, kateve, orientimeve dhe pozicioneve të caktuara të apartamenteve bëhet një pjesë gjithnjë e më e rëndësishme e vendimit.

Së dyti, projekti shitet në tri faza dhe çmimet nuk janë planifikuar të mbeten statike gjatë gjithë zhvillimit. Me avancimin e ndërtimit dhe shitjeve, çmimet rregullohen periodikisht, ndërsa çmimi fillestar për metër katror i çdo faze të re është planifikuar të jetë 20% më i lartë se çmimi fillestar i fazës së mëparshme.

Kjo do të thotë se një investitor që shqyrton Porta Rai sot nuk po sheh të njëjtën ofertë që ekzistonte në fillim të fazës së parë, as për sa i përket disponueshmërisë dhe as pozicionimit të çmimeve.

Së treti, fakti që mbi 80% e fazës së parë është shitur tregon se projekti tashmë ndodhet në një pikë më të avancuar të ciklit të tij të shitjeve. Për dikë që kërkon një sipërfaqe, kat, orientim, pamje ose pozicion të caktuar të apartamentit, çështja e disponueshmërisë bëhet gjithnjë e më konkrete.

Në të njëjtën kohë, zhvillimi në faza do të thotë se përfundimi i shitjeve të një faze nuk përfaqëson fundin e ofertës së përgjithshme të projektit. Fazat e ardhshme sjellin apartamente të reja në treg, por në një moment tjetër të zhvillimit të projektit dhe me një pozicion tjetër fillestar të çmimeve.

Pikërisht për këtë arsye ekziston një dallim i qartë ndërmjet hyrjes së hershme, hyrjes në pjesën e mëvonshme të një faze ekzistuese dhe hyrjes në fazën pasuese.

Secili prej këtyre momenteve mund të ofrojë një kombinim të ndryshëm të çmimit, disponueshmërisë dhe mundësive të zgjedhjes.

Për një investitor të ri, prandaj, nuk mjafton të dijë vetëm se sa pjesë e projektit është shitur. Është e rëndësishme të kuptojë çfarë është ende e disponueshme sot, si ndryshojnë çmimet aktuale nga nivelet e mëparshme dhe çfarë mund të ndryshojë faza e ardhshme në raport me ofertën ekzistuese.

Prandaj, fakti që mbi 80% e fazës së parë është shitur nuk është i rëndësishëm vetëm si tregues i shitjeve të deritanishme. Vlera e tij praktike për një investitor të ri qëndron në faktin se tregon sa shumë ka ndryshuar tashmë oferta aktuale dhe sa hapësirë për zgjedhje ka mbetur përpara se fokusi i shitjeve të zhvendoset më tej drejt fazave të ardhshme të projektit.

‍

‍

Pyetjet më të shpeshta

Çfarë do të thotë për një investitor të ri që mbi 80% e fazës së parë është shitur?

Do të thotë se shumica e apartamenteve të fazës së parë janë shitur tashmë dhe se zgjedhja e njësive të mbetura është më e kufizuar sesa në fillim të shitjeve.

A do të thotë disponueshmëria më e ulët edhe më pak zgjedhje?

Po. Me avancimin e shitjeve zvogëlohet numri i kombinimeve të disponueshme të kateve, orientimeve, sipërfaqeve, pamjeve dhe pozicioneve të apartamenteve.

Çfarë do të thotë Sales Momentum në një projekt të pasurive të paluajtshme?

Sales Momentum përshkruan dinamikën e shitjeve dhe tregon sa shpejt ndryshon oferta me kalimin e kohës. Investitorët mund ta ndjekin atë për të kuptuar më mirë disponueshmërinë aktuale brenda projektit.

A ndryshojnë çmimet me avancimin e projektit?

Në Porta Rai, çmimet rregullohen periodikisht me avancimin e zhvillimit dhe shitjeve. Çmimi fillestar për metër katror i çdo faze të re është planifikuar të jetë 20% më i lartë se çmimi fillestar i fazës së mëparshme.

Pse shitja në faza është e rëndësishme gjatë zgjedhjes së apartamentit?

Sepse çdo fazë ka ofertën e saj, ndërsa disponueshmëria brenda fazës ekzistuese zvogëlohet me shitjen e apartamenteve. Prandaj, momenti i hyrjes mund të ndikojë në gamën e zgjedhjeve që ka investitori.

A do të thotë fillimi i një faze të re kthim te çmimet fillestare?

Jo. Një fazë e re përfaqëson një etapë të re të shitjeve të projektit dhe pozicionimi i saj fillestar i çmimeve nuk është domosdoshmërisht i njëjtë me atë të fazës së mëparshme. Në Porta Rai, çmimi fillestar për metër katror i çdo faze të re është planifikuar të jetë 20% më i lartë se çmimi fillestar i fazës së mëparshme.

Sa nga faza e parë e Porta Rai është shitur aktualisht?

Më shumë se 80% e apartamenteve të fazës së parë janë shitur tashmë, prandaj numri i njësive të disponueshme në këtë fazë është sot dukshëm më i ulët sesa në fillim të shitjeve.