Wenn ein Investor ein Projekt betrachtet, das in mehreren Phasen entwickelt wird, ist der Anteil der bereits verkauften Apartments mehr als nur eine Verkaufsstatistik.

Er zeigt, an welchem Punkt des Verkaufszyklus sich das Projekt aktuell befindet und wie sich die Position eines neuen Investors von jener der Käufer unterscheidet, die früher in das Projekt eingestiegen sind.

Zu Beginn einer Verkaufsphase haben Investoren in der Regel eine größere Auswahl: verschiedene Etagen, Ausrichtungen, Größen, Aussichten und Positionen der Apartments. Mit fortschreitendem Verkauf verschwindet ein Teil dieses Angebots nach und nach vom Markt und die Struktur der verfügbaren Einheiten verändert sich.

Deshalb ist eine Situation, in der bereits mehr als 80 % einer Phase verkauft sind, nicht mit dem Zeitpunkt vergleichbar, an dem der Verkauf gerade erst begonnen hat.

Ein Käufer, der zu Beginn einer Phase einsteigt, kann aus nahezu dem gesamten Angebot wählen. Ein Investor, der später hinzukommt, trifft seine Entscheidung zu einem Zeitpunkt, an dem bereits eine große Anzahl von Apartments verkauft wurde, die Auswahl kleiner ist und sich das Projekt in einer anderen Entwicklungs- und Verkaufsphase befindet.

Gleichzeitig können sich im Laufe der Projektentwicklung auch die Preise verändern. Daher müssen frühe und spätere Investoren nicht dieselben Einstiegsbedingungen haben, selbst wenn sie Apartments einer ähnlichen Kategorie betrachten.

Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass ein späterer Einstieg weniger interessant ist. Es bedeutet vielmehr, dass ein Investor verstehen sollte, was sich in der Zwischenzeit verändert hat: wie viele Apartments noch verfügbar sind, wie das verbleibende Angebot strukturiert ist, welche Entwicklungsphase das Projekt erreicht hat und auf welchem Niveau sich die aktuellen Preise befinden.

Mit anderen Worten: Entscheidend ist nicht nur, was gekauft wird, sondern auch, zu welchem Zeitpunkt der Entwicklung und des Verkaufs man in das Projekt einsteigt.

Wenn mehr als 80 % einer Phase verkauft sind, ist die unmittelbarste Folge klar: Der Großteil der Apartments dieser Phase ist nicht mehr verfügbar.

Für einen Investor ist jedoch nicht nur die Gesamtzahl der verbleibenden Einheiten wichtig.

Entscheidend ist auch, welche Einheiten noch verfügbar sind.

Zwei Apartments derselben Kategorie können sich hinsichtlich Etage, Ausrichtung, Aussicht, Größe oder Position innerhalb des Gebäudes unterscheiden. Eine breite Verfügbarkeit zu Beginn einer Verkaufsphase ermöglicht es Investoren daher, aus einer größeren Anzahl verschiedener Kombinationen dieser Merkmale zu wählen.

Mit fortschreitendem Verkauf wird die Auswahl kleiner. Bestimmte Kategorien, Etagen oder Positionen können eine geringere Verfügbarkeit aufweisen, weil einzelne Apartments bereits ihre Käufer gefunden haben.

Ein Investor, der später einsteigt, kann weiterhin ein Apartment finden, das seinen Kriterien entspricht, verfügt jedoch nicht mehr über dieselbe Auswahl wie zu Beginn des Verkaufs.

Dadurch verändert sich auch die Art und Weise, wie das aktuelle Angebot betrachtet wird. Bei hoher Verfügbarkeit kann ein Investor zunächst seine Kriterien definieren und anschließend unter zahlreichen Optionen nach dem passenden Apartment suchen. Wenn ein großer Teil der Phase bereits verkauft ist, beginnt die Auswahl bei den tatsächlich noch verfügbaren Apartments und der besten Kombination ihrer Eigenschaften.

Genau deshalb fragen Investoren nicht nur: „Sind noch Apartments verfügbar?“, sondern auch: „Welche Apartments sind noch verfügbar?“

Dies ist besonders bei Projekten relevant, die in mehreren Phasen entwickelt werden, denn ein einmal verkauftes Apartment gehört nicht mehr zum zukünftigen Angebot dieser Phase.

Bei Porta Rai Beachfront Hotel & Residences sind bereits mehr als 80 % der Apartments der ersten Phase verkauft.

Für neue Investoren sollte diese Zahl vor allem unter dem Gesichtspunkt betrachtet werden, was sich seit dem Beginn des Verkaufs verändert hat.

Erstens ist die Verfügbarkeit innerhalb der ersten Phase heute deutlich geringer. Ein großer Teil der Apartments hat bereits Eigentümer, sodass neue Käufer aus einer kleineren Anzahl verbleibender Einheiten wählen. Damit wird die Verfügbarkeit bestimmter Größen, Etagen, Ausrichtungen und Apartmentpositionen zu einem zunehmend wichtigen Bestandteil der Entscheidung.

Zweitens wird das Projekt in drei Phasen verkauft, und die Preise sind nicht darauf ausgelegt, während der gesamten Entwicklung unverändert zu bleiben. Mit dem Fortschritt von Bau und Verkauf werden die Preise regelmäßig angepasst. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass der anfängliche Quadratmeterpreis jeder neuen Phase 20 % über dem anfänglichen Quadratmeterpreis der vorherigen Phase liegt.

Das bedeutet, dass ein Investor, der Porta Rai heute betrachtet, nicht mehr dasselbe Angebot vorfindet wie ganz zu Beginn der ersten Phase, weder hinsichtlich der Verfügbarkeit noch hinsichtlich der Preispositionierung.

Drittens zeigt der Verkauf von mehr als 80 % der ersten Phase, dass sich das Projekt bereits an einem fortgeschritteneren Punkt seines Verkaufszyklus befindet. Für jemanden, der eine bestimmte Größe, Etage, Ausrichtung, Aussicht oder Position des Apartments sucht, wird die Frage der Verfügbarkeit daher zunehmend konkreter.

Gleichzeitig bedeutet die phasenweise Entwicklung, dass der Abschluss des Verkaufs einer Phase nicht das Ende des Gesamtangebots des Projekts darstellt. In den nächsten Phasen kommen neue Apartments auf den Markt, jedoch zu einem anderen Zeitpunkt der Projektentwicklung und mit einer anderen anfänglichen Preispositionierung.

Dadurch entsteht ein klarer Unterschied zwischen einem frühen Einstieg, einem Einstieg in der späteren Verkaufsperiode einer bestehenden Phase und einem Einstieg in eine nachfolgende Phase.

Jeder dieser Zeitpunkte kann eine andere Kombination aus Preis, Verfügbarkeit und Auswahl bieten.

Für einen neuen Investor reicht es daher nicht aus, nur zu wissen, welcher Anteil des Projekts bereits verkauft wurde. Wichtig ist auch zu verstehen, was heute noch verfügbar ist, wie sich die aktuellen Preise von früheren Preisniveaus unterscheiden und welche Veränderungen die nächste Phase gegenüber dem bestehenden Angebot mit sich bringen kann.

Die Tatsache, dass mehr als 80 % der ersten Phase verkauft sind, ist daher nicht nur als Indikator für den bisherigen Verkauf relevant. Für einen neuen Investor liegt ihre praktische Bedeutung darin, zu erkennen, wie stark sich das aktuelle Angebot bereits verändert hat und wie viel Auswahl noch besteht, bevor sich der Verkaufsfokus weiter auf die nächsten Projektphasen verlagert.

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Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet es für einen neuen Investor, wenn über 80 % der ersten Phase verkauft sind?

Das bedeutet, dass der Großteil der Apartments der ersten Phase bereits verkauft wurde und die Auswahl der verbleibenden Einheiten kleiner ist als zu Beginn des Verkaufs.

Bedeutet eine geringere Verfügbarkeit auch weniger Auswahl?

Ja. Mit fortschreitendem Verkauf nimmt die Anzahl der verfügbaren Kombinationen aus Etage, Ausrichtung, Größe, Aussicht und Position des Apartments ab.

Was bedeutet Sales Momentum bei einem Immobilienprojekt?

Sales Momentum beschreibt die Verkaufsdynamik und zeigt, wie schnell sich das Angebot im Laufe der Zeit verändert. Investoren können diese Entwicklung verfolgen, um die aktuelle Verfügbarkeit innerhalb eines Projekts besser einzuschätzen.

Verändern sich die Preise mit dem Fortschritt des Projekts?

Bei Porta Rai werden die Preise im Verlauf von Entwicklung und Verkauf regelmäßig angepasst. Der anfängliche Quadratmeterpreis jeder neuen Phase soll 20 % über dem anfänglichen Quadratmeterpreis der vorherigen Phase liegen.

Warum ist der phasenweise Verkauf bei der Apartmentwahl wichtig?

Weil jede Phase über ein eigenes Angebot verfügt, während die Verfügbarkeit innerhalb einer bestehenden Phase mit jedem verkauften Apartment abnimmt. Der Einstiegszeitpunkt kann daher die Auswahlmöglichkeiten eines Investors beeinflussen.

Bedeutet der Beginn einer neuen Phase eine Rückkehr zu den ursprünglichen Preisen?

Nein. Eine neue Phase stellt eine neue Verkaufsetappe des Projekts dar, und ihre anfängliche Preisposition muss nicht mit der vorherigen Phase übereinstimmen. Bei Porta Rai soll der anfängliche Quadratmeterpreis jeder neuen Phase 20 % über dem anfänglichen Quadratmeterpreis der vorherigen Phase liegen.

Wie viel der ersten Phase von Porta Rai ist derzeit verkauft?

Mehr als 80 % der Apartments der ersten Phase sind bereits verkauft. Dadurch ist die Anzahl der heute verfügbaren Einheiten in dieser Phase deutlich geringer als zu Beginn des Verkaufs.