Kada investitor razmatra projekat koji se razvija u više faza, procenat već prodatih apartmana nije samo prodajna statistika.

On pokazuje u kojoj tački prodajnog ciklusa se projekat trenutno nalazi i kakvu poziciju novi investitor ima u odnosu na kupce koji su u projekat ušli ranije.

Na početku prodaje jedne faze investitor obično ima širi izbor: različite spratove, orijentacije, površine, poglede i pozicije apartmana. Kako prodaja napreduje, dio te ponude postepeno nestaje sa tržišta, a struktura dostupnih jedinica se mijenja.

Zato situacija u kojoj je više od 80% jedne faze već prodato nije ista kao trenutak kada je prodaja tek otvorena.

Kupac koji ulazi na početku faze bira iz gotovo kompletne ponude. Investitor koji dolazi kasnije donosi odluku u trenutku kada je veliki broj apartmana već prodat, izbor je uži, a projekat se nalazi u drugačijoj fazi razvoja i prodaje.

Istovremeno, tokom razvoja projekta mogu se mijenjati i cijene. Zbog toga raniji i kasniji investitor ne moraju imati iste uslove ulaska čak ni kada razmatraju apartmane slične kategorije.

To ne znači da je kasniji ulazak nužno manje interesantan. Znači da investitor treba da razumije šta se u međuvremenu promijenilo: koliko apartmana je ostalo, kakva je struktura preostale ponude, u kojoj fazi je projekat i na kojem nivou se trenutno nalaze cijene.

Drugim riječima, nije važno samo šta se kupuje, već i u kojem trenutku razvoja i prodaje se ulazi u projekat.

Kada kažemo da je više od 80% faze prodato, najdirektnija posljedica je jednostavna: većina apartmana iz te faze više nije dostupna.

Ali za investitora nije važan samo ukupan broj preostalih jedinica.

Važno je i koje su jedinice ostale.

Dva apartmana iste kategorije mogu se razlikovati po spratu, orijentaciji, pogledu, površini ili poziciji unutar objekta. Zbog toga široka dostupnost na početku prodaje omogućava investitoru da bira između većeg broja kombinacija ovih karakteristika.

Kako faza napreduje, izbor postaje uži. Određene kategorije, spratovi ili pozicije mogu imati manju dostupnost od drugih, jednostavno zato što su pojedini apartmani već pronašli svoje kupce.

Investitor koji ulazi kasnije i dalje može pronaći apartman koji odgovara njegovim kriterijumima, ali više nema isti nivo izbora koji je postojao na početku prodaje.

To mijenja i način na koji se analizira trenutna ponuda. Kada je dostupnost velika, investitor može prvo definisati svoje kriterijume, a zatim među brojnim opcijama tražiti onu koja im najviše odgovara. Kada je veći dio faze već prodat, polazi se od realno dostupnih apartmana i među njima se traži najbolja kombinacija karakteristika.

Upravo zato investitori ne prate samo pitanje „Da li još ima apartmana?“, već i „Koji apartmani su još dostupni?“

To je posebno važno kod projekata koji se razvijaju fazno, jer jednom prodata jedinica više nije dio buduće ponude te faze.

U Porta Rai Beachfront Hotel & Residences, više od 80% apartmana prve faze već je prodato.

Za nove investitore taj podatak prije svega treba posmatrati kroz ono što se promijenilo u odnosu na početak prodaje.

Prvo, dostupnost u prvoj fazi danas je značajno manja. Veliki dio apartmana već ima svoje vlasnike, pa novi kupci biraju između užeg broja preostalih jedinica. To znači da dostupnost konkretnih površina, spratova, orijentacija i pozicija postaje sve važniji dio odluke.

Drugo, projekat se prodaje u tri faze, a cijene nijesu zamišljene kao statične tokom cijelog razvoja. Kako prodaja i izgradnja napreduju, cijene se periodično koriguju, dok je početna cijena po kvadratnom metru svake nove faze planirana da bude 20% viša od početne cijene prethodne faze.

To znači da investitor koji danas razmatra Porta Rai ne gleda istu ponudu koja je postojala na samom početku prve faze, ni po dostupnosti ni po cjenovnoj poziciji.

Treće, više od 80% prodate prve faze pokazuje da se projekat već nalazi u naprednijoj tački svog prodajnog ciklusa. Za nekoga ko razmatra određenu površinu, sprat, orijentaciju, pogled ili poziciju apartmana, pitanje dostupnosti zato postaje sve konkretnije.

Istovremeno, fazni razvoj znači da završetak prodaje jedne faze ne predstavlja kraj ponude cijelog projekta. Naredne faze donose nove apartmane na tržište, ali u drugačijem trenutku razvoja projekta i sa drugačijom početnom cjenovnom pozicijom.

Upravo zato postoji jasna razlika između ranog ulaska, ulaska u kasnijem dijelu postojeće faze i ulaska u narednu fazu.

Svaki od tih trenutaka može ponuditi drugačiju kombinaciju cijene, dostupnosti i mogućnosti izbora.

Za novog investitora zato nije dovoljno da zna samo koliko je projekta prodato. Važno je da razumije šta je još dostupno danas, kako se trenutna cijena razlikuje od ranije cjenovne pozicije i šta naredna faza može promijeniti u odnosu na postojeću ponudu.

Podatak da je više od 80% prve faze prodato zato nije važan samo kao pokazatelj dosadašnje prodaje. Njegova praktična vrijednost je u tome što pokazuje koliko se trenutna ponuda već promijenila i koliko prostora za izbor još postoji prije nego što se fokus prodaje dodatno pomjeri ka narednim fazama projekta.

‍

‍

Najčešća pitanja

Šta za novog investitora znači da je više od 80% prve faze prodato?

To znači da je većina apartmana iz prve faze već prodata i da je izbor preostalih jedinica uži nego na početku prodaje.

Da li manji broj dostupnih apartmana znači i manji izbor?

Da. Kako prodaja napreduje, smanjuje se broj dostupnih kombinacija sprata, orijentacije, površine, pogleda i pozicije apartmana.

Šta znači sales momentum kod projekta nekretnina?

Sales momentum opisuje dinamiku prodaje i pokazuje koliko se brzo ponuda mijenja kroz vrijeme. Investitori ga mogu pratiti kako bi bolje razumjeli trenutnu dostupnost u projektu.

Da li se cijena mijenja kako projekat napreduje?

Kod Porta Rai projekta cijene se periodično koriguju tokom razvoja i prodaje. Početna cijena po kvadratnom metru svake nove faze planirana je da bude 20% viša od početne cijene prethodne faze.

Zašto je fazna prodaja važna za izbor apartmana?

Zato što svaka faza ima svoju ponudu, dok se dostupnost unutar postojeće faze smanjuje kako se apartmani prodaju. Trenutak ulaska zato može uticati na širinu izbora koji investitor ima.

Da li početak nove faze znači povratak na početne cijene?

Ne. Nova faza predstavlja novu prodajnu etapu projekta, a njena početna cjenovna pozicija ne mora biti ista kao kod prethodne faze. U Porta Rai projektu početna cijena po kvadratnom metru svake nove faze planirana je da bude 20% viša od početne cijene prethodne faze.

Koliko je prve faze Porta Rai projekta trenutno prodato?

Više od 80% apartmana prve faze već je prodato, zbog čega je broj dostupnih jedinica u toj fazi danas znatno manji nego na početku prodaje.