Kupovina nekretnine često se posmatra kao završetak investicione odluke. Pronađena je odgovarajuća lokacija, odabran apartman, analizirana cijena i potpisan ugovor.

Za vlasnika, međutim, tada počinje mnogo duži dio priče.

Nekretninu treba održavati, njome treba upravljati i voditi računa o njenom stanju tokom cijele godine. Ako se izdaje, potrebno je organizovati rezervacije, komunikaciju sa gostima, čišćenje i niz drugih svakodnevnih aktivnosti.

Zato je za investitora važno ne samo šta kupuje, već i ko će tom nekretninom upravljati nakon kupovine.

Upravo tu dolazimo do pojma professionally managed property, odnosno profesionalno upravljane nekretnine.

Profesionalno upravljanje ne znači samo da neko povremeno provjeri apartman ili organizuje čišćenje prije dolaska vlasnika. Riječ je o mnogo širem sistemu koji, u zavisnosti od vrste projekta, može obuhvatati održavanje, upravljanje zajedničkim prostorima, brigu o gostima, rental management i svakodnevno operativno funkcionisanje.

Kod hotelskih i resort projekata taj sistem ide još dalje.

Vlasnik ne kupuje izolovanu jedinicu u zgradi, već apartman koji funkcioniše unutar šireg hotelskog ili resort koncepta. Standard održavanja zajedničkih prostora, kvalitet sadržaja, usluga koju dobijaju gosti i vlasnici i način na koji se cijeli projekat vodi postaju dio iskustva vlasništva.

To je posebno značajno za investitore koji ne žive u istom gradu – ili čak istoj državi – u kojoj se njihova nekretnina nalazi.

Zamislite vlasnika koji svoj apartman na moru koristi nekoliko puta godišnje. Kada ode, nekretnina ne prestaje da postoji do njegovog sljedećeg dolaska. Potrebno je voditi računa o njenom stanju, održavanju i, ako je uključena u program izdavanja, njenom funkcionisanju na turističkom tržištu.

Ako vlasnik sve to organizuje sam, investiciona nekretnina može postati još jedna svakodnevna obaveza.

Kod profesionalno upravljane nekretnine ideja je drugačija: vlasništvo ostaje privatno, dok je operativni dio organizovan kroz profesionalni sistem.

Upravo zbog toga profesionalno upravljanje nije samo dodatna usluga koja dolazi uz određene projekte. Za investitora ono može biti jedan od faktora koje treba analizirati prije same kupovine.

Jer kvalitet nekretnine ne određuje samo ono što se vidi prilikom predaje ključeva.

Važno je i kako će ona izgledati, funkcionisati i biti održavana godinama kasnije.

Na prvi pogled, dva apartmana mogu djelovati veoma slično.

Oba mogu imati kvalitetan enterijer, terasu, pogled na more i atraktivnu lokaciju. Međutim, način na koji funkcionišu nakon kupovine može biti potpuno različit.

Kod klasičnog apartmana vlasnik najčešće preuzima najveći dio odgovornosti za svoju nekretninu.

Ako ne boravi u njoj tokom cijele godine, mora da odluči ko će je obilaziti i održavati. Ako želi da je izdaje turistima, potrebno je organizovati oglašavanje, rezervacije, komunikaciju sa gostima, njihov dolazak i odlazak, čišćenje i rješavanje problema koji se mogu pojaviti tokom boravka.

Za vlasnika koji živi u blizini to može biti izvodljivo.

Za investitora koji živi stotinama ili hiljadama kilometara daleko, situacija je drugačija.

Upravo zato se na tržištu nekretnina pojavljuju modeli u kojima je profesionalno upravljanje dio samog koncepta projekta.

Jedan od njih je condo hotel.

Kod condo hotel modela kupac je vlasnik svog apartmana, ali se nekretnina nalazi unutar hotelskog sistema kojim upravlja profesionalni operater. U zavisnosti od modela konkretnog projekta, vlasniku može biti omogućeno da koristi apartman za sopstveni boravak, dok u periodima kada nije prisutan nekretnina može biti uključena u organizovani rental program.

👉 Pročitajte i: Šta je condo hotel investicija? Kompletan vodič za investitore u nekretnine

Upravo na ovom principu razvija se i Porta Rai – 5★ Beachfront Hotel & Residences na Velikoj plaži u Ulcinju.

Porta Rai nije zamišljen kao klasična stambena zgrada u kojoj se obaveze vlasnika završavaju na vratima njegovog apartmana. Apartmani su dio šireg resort koncepta koji povezuje smještaj, hotelske sadržaje, održavanje i profesionalno upravljanje.

Za investitora je ta razlika važna.

On ne bira samo apartman, već i sistem u kojem će taj apartman funkcionisati.

Upravo taj sistem može uticati na to koliko vremena vlasnik mora lično da posveti nekretnini, kako izgleda njegov dolazak u resort, na koji način se održavaju zajednički sadržaji i kako se organizuje izdavanje kada vlasnik ne koristi apartman.

Kod luksuzne nekretnine to postaje dio samog proizvoda.

Kupac ne procjenjuje samo kvalitet namještaja ili pogled sa terase. Procjenjuje i ono što postoji izvan apartmana: recepciju, bazene, restorane, spa, plažu, uređene površine, nivo usluge i način na koji cijela destinacija funkcioniše.

Zato professionally managed nije samo marketinški izraz.

Kada iza projekta postoji stvarni hotelski sistem i profesionalni operater, riječ je o drugačijem modelu vlasništva u odnosu na klasičan apartman kojim vlasnik upravlja sam.

Za investitora koji kupuje nekretninu u resort projektu postoji jedno pitanje koje se često zanemari:

Kako će izgledati moje iskustvo vlasništva nakon što kupovina bude završena?

Upravo tu profesionalni operater postaje važan.

U Porta Rai projektu profesionalno hotelsko i operativno upravljanje povjereno je kompaniji Karisma Hotels & Resorts.

To je posebno relevantno jer Karisma već posluje na Velikoj plaži kroz Azul Beach Resort Montenegro, koji se nalazi odmah pored Porta Rai projekta.

Drugim riječima, riječ je o hotelskom operateru koji već ima iskustvo poslovanja upravo na ovoj lokaciji.

Za Porta Rai, koji je koncipiran kao 5★ Beachfront Hotel & Residences i condo hotel, uloga profesionalnog operatera povezuje različite elemente projekta u jednu cjelinu.

Apartmani, rental management, održavanje, hotelske usluge i zajednički resort sadržaji ne funkcionišu kao odvojeni djelovi, već kao elementi iste destinacije.

To je posebno važno imajući u vidu samu prirodu projekta.

Porta Rai se razvija u prvoj liniji do mora na Velikoj plaži, a koncept uključuje sopstveni dio plaže, hotelske i gastronomske sadržaje, bazene, spa, sportske i porodične sadržaje i druge elemente resort iskustva.

Da bi takav projekat dugoročno funkcionisao na nivou na kojem je zamišljen, nije dovoljno izgraditi kvalitetne apartmane.

Potrebno je upravljati cijelom destinacijom.

Upravo zato iskustvo vlasnika počinje mnogo prije nego što otključa vrata svog apartmana.

Počinje načinom na koji je resort održavan, uslugom koju dobija kada stigne, kvalitetom sadržaja koje koristi i osjećajem da neko vodi računa o destinaciji i onda kada on nije tu.

Za vlasnika koji živi u drugoj državi taj aspekt dobija još veći značaj.

Kada želi da dođe, apartman treba da bude dio sistema koji funkcioniše. Kada ode, ne mora svaki operativni detalj da rješava samostalno. A ako odluči da učestvuje u rental programu, izdavanje se organizuje kroz profesionalni hotelski model u skladu sa pravilima projekta.

Porta Rai je pritom zamišljen kao destinacija tokom 365 dana u godini, a ne samo kao mjesto za nekoliko ljetnjih mjeseci.

To dodatno naglašava značaj profesionalnog upravljanja.

Cjelogodišnja destinacija zahtijeva kontinuirano održavanje, hotelske operacije, uslugu i sadržaje koji funkcionišu i van vrhunca ljetnje sezone.

Zbog toga se kod ovakvog tipa nekretnine investiciona odluka ne završava pitanjem:

„Koji apartman kupujem?“

Jednako važno može biti:

„Ko će njime upravljati kada postanem vlasnik?“

Profesionalno upravljanje ne može garantovati buduću vrijednost nekretnine niti prihod od izdavanja. Ali može stvoriti organizovan sistem u kojem se o nekretnini, gostima i resortu vodi računa prema definisanim standardima.

Za investitora koji želi da posjeduje apartman na moru, a ne još jedan posao kojim mora svakodnevno da upravlja, upravo ta razlika može biti veoma važna.

Saznajte više o Porta Rai condo hotel modelu i otkrijte kako izgleda vlasništvo unutar profesionalno upravljanog beachfront resorta.

‍

‍

Često postavljana pitanja

Šta znači professionally managed property?

Professionally managed property je nekretnina kojom upravlja profesionalni tim ili operater. U zavisnosti od vrste projekta, upravljanje može uključivati održavanje, operativno funkcionisanje, brigu o zajedničkim sadržajima, usluge za vlasnike i goste i organizaciju izdavanja.

Koja je razlika između profesionalno upravljane nekretnine i običnog apartmana?

Kod klasičnog apartmana vlasnik često sam organizuje veliki dio održavanja i eventualnog izdavanja. Kod profesionalno upravljanog projekta postoji organizovan sistem koji preuzima definisane operativne aktivnosti u skladu sa modelom i pravilima projekta.

Šta podrazumijeva rental management?

Rental management može obuhvatati upravljanje rezervacijama, komunikaciju sa gostima, organizaciju njihovog dolaska i odlaska, pripremu apartmana, održavanje i druge aktivnosti povezane sa turističkim izdavanjem.

Zašto je profesionalno upravljanje važno investitorima koji žive u inostranstvu?

Udaljenost može otežati svakodnevno upravljanje nekretninom. Profesionalni sistem omogućava da se održavanje i druge definisane operativne aktivnosti organizuju bez potrebe da vlasnik bude stalno prisutan.

Da li profesionalno upravljanje garantuje prihod od izdavanja?

Ne. Profesionalno upravljanje samo po sebi ne garantuje nivo prihoda niti budući investicioni rezultat. Rezultati izdavanja zavise od više faktora, uključujući potražnju, sezonu, tržišne uslove, karakteristike nekretnine i uslove konkretnog rental programa.

Ko upravlja Porta Rai projektom?

Profesionalno hotelsko i operativno upravljanje Porta Rai projektom povjereno je kompaniji Karisma Hotels & Resorts. Karisma je već prisutna na Velikoj plaži kroz Azul Beach Resort Montenegro, koji se nalazi odmah pored Porta Rai projekta.

Da li Porta Rai ima rental management?

Porta Rai je koncipiran kao condo hotel sa profesionalno organizovanim rental programom. Kada vlasnik ne koristi svoj apartman, on može biti uključen u program izdavanja u skladu sa pravilima i ugovornim uslovima projekta.