Покупка апартамента в condo-отеле отличается от приобретения классической инвестиционной недвижимости, которую владелец после получения самостоятельно сдает в аренду.

В случае обычного апартамента владелец, как правило, самостоятельно решает, как представить недвижимость на рынке. Это может включать формирование цен, маркетинг, управление бронированиями, общение с гостями, организацию заезда и выезда, уборку, техническое обслуживание и решение различных вопросов во время пребывания гостей.

В rental pool модели все эти процессы становятся частью более широкой гостиничной системы.

Апартамент находится в индивидуальной собственности инвестора, а его туристическая аренда организуется совместно с другими апартаментами, включенными в rental-программу. Профессиональный гостиничный оператор управляет бронированиями, взаимодействием с гостями и ежедневными гостиничными операциями в рамках единой системы.

Именно здесь проявляется одно из ключевых отличий самостоятельной аренды от condo-модели: после покупки владельцу не требуется создавать собственную систему управления недвижимостью.

Его апартамент становится частью уже организованной гостиничной системы и rental pool.

Один из первых вопросов, который может возникнуть у инвестора: если несколько апартаментов сдаются через одну гостиничную систему, как определяется доля каждого отдельного владельца?

Именно здесь применяется принцип Fair Share, то есть справедливого распределения в рамках rental pool модели.

Суть этой системы заключается в том, что результат владельца не зависит исключительно от того, сколько раз в течение определенного периода гости останавливались именно в его апартаменте.

Апартаменты могут иметь разные характеристики. Они отличаются по площади, этажу, ориентации и другим параметрам, влияющим на их положение внутри rental-системы.

Поэтому в модели Porta Rai каждому апартаменту присваивается соответствующий коэффициент, учитывающий значимые характеристики недвижимости.

Таким образом, rental pool работает по заранее определенной системе распределения, а результат отдельного владельца не зависит исключительно от количества индивидуальных бронирований именно его апартамента.

Сочетание индивидуальной собственности и профессионального гостиничного управления лучше всего объясняет, что означает профессионально управляемая недвижимость на практике.

В Porta Rai Beachfront Hotel & Residences покупатель становится владельцем конкретного апартамента, а Karisma Hotels & Resorts, выступая в роли профессионального гостиничного оператора, управляет гостиничными и rental-операциями.

Когда гостиничное здание, в котором расположен апартамент, начинает работать, апартамент становится частью профессионально организованной rental-системы.

Оператор берет на себя процессы, связанные с гостиничной деятельностью: от маркетинга и бронирований до общения с гостями, уборки, технического обслуживания и ежедневного функционирования апартамента в составе отеля.

Для владельца особенно важно, что ежемесячные расходы на обслуживание отсутствуют, как и повседневные операционные обязанности, связанные с недвижимостью.

При этом rental pool организован таким образом, чтобы результат отдельного владельца не зависел исключительно от индивидуальной загрузки его апартамента. После учета соответствующих расходов распределение между владельцами осуществляется на основании установленных коэффициентов апартаментов с применением принципа Fair Share.

Таким образом, профессионально управляемая недвижимость в данном контексте означает не просто то, что кто-то заботится об апартаменте в отсутствие владельца. Речь идет о более широкой системе, в которой индивидуальная собственность, гостиничное управление, rental-операции и техническое обслуживание объединены в единую структуру.

Для инвестора, рассматривающего покупку condo-апартамента, понимание этой системы может быть столь же важным, как и понимание самой недвижимости, которую он приобретает.

‍

‍

Часто задаваемые вопросы

Что такое rental pool?

Rental pool — это система, в которой апартаменты разных владельцев включаются в общую профессионально организованную программу туристической аренды под управлением гостиничного оператора.

Зависит ли результат владельца только от бронирований?

Нет. В модели Fair Share распределение основывается не только на количестве бронирований конкретного апартамента, но и на заранее установленной системе и коэффициентах апартаментов.

Что определяет коэффициент апартамента?

Коэффициент учитывает значимые характеристики апартамента, включая площадь, этаж, ориентацию и другие параметры, определяющие его положение в rental-системе.

Кто управляет rental-программой Porta Rai?

Гостиничными и rental-операциями управляет Karisma Hotels & Resorts, профессиональный гостиничный оператор проекта.

Должен ли владелец самостоятельно искать гостей?

Нет. Маркетинг, бронирования, общение с гостями и другие ежедневные гостиничные процессы организуются в рамках профессиональной гостиничной системы.

Кто отвечает за уборку и обслуживание апартамента?

Уборку, техническое обслуживание и операционное управление апартаментом берет на себя профессиональный гостиничный оператор.

Есть ли у владельцев Porta Rai ежемесячные расходы?

Нет. Владельцы апартаментов Porta Rai не оплачивают ежемесячные расходы на обслуживание.

Что означает профессионально управляемая недвижимость?

Это означает, что инвестор владеет конкретным апартаментом, а профессиональный гостиничный оператор берет на себя его ежедневное операционное управление в рамках гостиничной и rental-системы.